UNA PRIMA LETTURA CRITICA DEL DISEGNO DI LEGGE N.2692 SULLA RIFORMA DEL CONDOMINIO
Grande clamore mediatico ha destato il disegno di legge 2692, sulla riforma del Condominio, proposto da Fratelli D'Italia, Gardini, Montaruli ed altri.
Una prima lettura di quanto proposto, seppure sommaria, può orientare il lettore nel comprendere quanto stia per mutare il modo di gestire il condominio, e la figura dell'Amministratore, mettendo addirittura in dubbio quello che sino ad oggi è stato un dogma, il condominio non ha personalità giuridica, essendo un mero ente di gestione.
Lo scopo dichiarato dai promotori è quello di scolmare la giustizia civile dal grande numero di liti condominiali, spesso infondate, ma che impegnano molto l'apparato giudiziario, e di creare un amministratore di condominio più professionale e trasparente.
Passando alle principali novità, che potranno investire i nostri condomini, con una rassegna schematica e non esaustiva :
- Formazione di un registro nazionale degli amministratori di condominio, che devono essere laureati e avere una polizza professionale, ad eccetto dei professionisti in aree economiche giuridiche o tecniche(quindi Geometri, Periti, e ragionieri).
Stop all'Amministratore interno e ai pagamenti mediante contanti
- Rinnovo automatico tacito dell'amministratore, se il punto è messo all' ordine del giorno, e per qualche motivo(di solito mancanza di quorum), non votato, a dire il vero tale orientamento era già stato teorizzato da parte della Dottrina e Giurisprudenza.
- Solidarietà passiva condominiale rafforzata : i condomini virtuosi si troveranno a pagare in luogo dei morosi, se il conto corrente condominiale e i beni dei morosi non saranno sufficienti, nei limiti della loro quota millesimale.
- Obbligo di certificazione da parte di un revisore esterno e terzo, nei condomini con più di 20 condomini, e 60 nel caso dell'art 1117-bis, se non nominato lo può fare il giudice ad istanza anche di un solo condomino, e di deposito del bilancio in camera di commercio.
Obbligo di avvalersi della consulenza annuale di una società che si occupa di sicurezza, per le parti comuni condominiali
- Per le messe in sicurezza l'Amministratore dovrà dimostrare di essersi attivato a causa dell'inerzia dell'Assemblea, e non riferire alla prima assemblea successiva.
Questi sono i principali punti di novità, e mi preme dare una valutazione ragionata su di essi :
Se lo scopo era di creare un amministratore di condominio più professionale, credo che in questo modo non si otterranno i risultati sperati, sia il requisito di una laurea qualsiasi, che l'iscrizione al registro, non paiono motivi di maggiore professionalità, il secondo, anzi, pare un modo per fare un po' di cassa, facendo pagare un contributo.
Nuovi obblighi, uguale nuove spese, che in un momento di crisi rischieranno di affossare ancora di più la gestione condominiale, e anche i magri guadagni di molti amministratori, rendendo la professione sempre meno appetibile, o incentivando grandi studi di circuito a fare incetta di case.
Tutti noi sappiamo quanto, in questa professione, sia importante il rapporto umano, e si rischia di perderlo.
La riforma appare scritta da persone che non conoscono la realtà condominiale, e ci si augura che vengano consultate le varie associazioni di categoria, per ridare attualità ed un senso, ad un testo di legge farraginoso, e che non porta a nulla.
Dott. Fabio Finotti
Amministratore di condominio
Legale.